暴踩灯湖北延6盘！完了，大沥我都买不起了

春节前夕，萨姐写过一篇《灯湖北延PK映月新城》，一石激起千层浪。没想到灯湖北延的支持者数量庞大，信心十足。

为了全面剖析这个板块，节后复工，我第一时间去走访灯湖北延和大沥老城6盘，有很多新发现，感触良多。

话不多说，先上结论：

提前剧透

①灯湖北延新盘素质跨越式进阶，什么网红售楼部、地标大平层、全屋中央空调等，产品升级不输三山新城、映月新城。
②大沥房价天花板不断被刷新，早已今非昔比。产品两极分化，最低2.2万/平，产品好一点的去到2.7-3.6万/平，已经不是大家印象中的大沥了。
| 车水马龙的大沥桂和路
③产品定位偏向改善型，龙光天誉只有两条梯腿做三房，创客小镇销售说四房更好卖。如果你的总价预算只有200-220万左右，只能看峰睿公馆和三堂院了，刚需选择较少。
④未来两三年，灯湖北延将恶补教育和商业短板，吸引桂城外溢客户。过去大沥豪客流向千灯湖、平洲，现在已有部分客户回流到灯湖北延置业。
⑤春节优惠？部分楼盘有优惠，但即将取消。多盘酝酿上调价格，有盘直言元宵后涨2%；时代宝龙城预计3月26日开盘，认筹量达45.8%。
| 时代宝龙城销售中心

如果你看惯禅城主城2-2.5万/平有很多选择，可能会觉得灯湖北延现在有点高不可攀；对比三山新城一手2.6-4.5万/平，灯湖北延毫不逊色，甚至在大平层方面更胜一筹。

一句话，灯湖北延太有趣了！是什么支撑了房价崛起？这篇文章一次性说清楚。

产品层级分明

越靠近中轴节点房价越高

如果只看项目定位和价格，灯湖北延新盘可以粗略划分成三个梯队。

第一梯队：保利维塔二期君悦台（价格最高）

第二梯队：TIC时代全球创客小镇、时代宝龙城、龙光天誉（排名不分先后）

第三梯队：建发·德信三堂院（大沥老城）、时代金地招商峰睿公馆（排名不分先后）

各盘售价如下：

不难看出，南海之眼概念感更强，高端客户认可度高，因为最靠近千灯湖、穗盐西路地铁站（规划）。创客小镇和时代宝龙城凭借大盘规模、学校、商业等优势出圈，龙光天誉则位于大沥最成熟商圈广佛智城片区，击中本地客需求。三堂院和峰睿公馆单价亲民，三房门槛较低。

·保利维塔：验资100万看板房，随时可能涨价

先来看看尖子生保利维塔，从南海万达开车过去只需要7分钟，最大优势是近千灯湖金融高新区，而且南海之眼概念感十足。

项目规划建设220米地标、大剧院、音乐厅、会展中心等，开挖南海湖，与千灯湖互相呼应，去年已被南海区政府选定为“南海之眼·城市客厅”。【查看规划大图】

| 霸气的沙盘

当萨姐停好车后，看到销售中心前面绿草茵茵，沿路紫色狗尾巴草随风摇曳，还吸引了附近的村民到此游玩拍照。

| 保利维塔项目销售中心

项目在售一期290-330㎡公寓，售价约2.8-4.5万/㎡，最低单价比年前上涨了4000元/㎡；二期住宅君悦台主推1栋，户型为127-143㎡四房。目前，客户想看板房需要验资100万。

| 1栋平层图

至于春节优惠，销售坦言基本上没有，最近准备涨价了，具体方案未定。但如果客户实在有需要，首付最长可以延期3个月。

萨姐之前接触到一位维塔业主，是在大沥开厂的老板，为孩子买了一套四房，当时还没有板房，只看了户型图，甚至没详细问装修标准就买了。（真有钱任性）

“这里离老家很近，去千灯湖又方便，有几个朋友都买了这里，感觉住这里更有面子。” 业主说道。

即使是工作日中午，也有一组客户在看房，太太带孩子在外面玩耍。看完灯湖北延房价标杆，不得不感叹保利的品牌溢价和操盘实力。

| 保利维塔项目人气

颜值可以加分

教育和商业是重头戏

在很多人刻板印象中，大沥城镇面貌一般，很多工厂和村居，但经过三旧改造，面貌早已焕然一新。

·TIC时代全球创客小镇：新春96折优惠或持续到月底

创客小镇是同片区内规模最大的，规划5500户，分六个组团进行开发。

目前在售【云来】组团自去年8月开盘，销售小姐姐透露了团队一个小目标“一期开盘不到一年内清盘”，目前仅剩3栋住宅未开售。

| TIC时代全球创客小镇项目总规划图

当客户停好车后，就可以看到超高颜值的艺术中心，据说造价超过1个亿，未来将交付给政府作为文化中心类用途。

实话说，外部展示面很好，销售中心内还有咖啡厅，运气好的话可以品尝到免费蛋糕，很圈好感。

| TIC时代全球创客小镇销售中心实景

| 美味茶点瞬间增加好感

项目在售5、6、7栋，户型包括96-172㎡三四房，产品选择丰富。价格方面，94-119㎡售价2.7-3万/㎡，140㎡以上四房售价3.3-3.6万/㎡。

| TIC【云来】组团楼栋布局

萨姐计算了一套10楼以下的119㎡南向四房，折后总价约347.8万，单价约2.94万/㎡。

目前购房享有新春优惠96折+三天准签折+车位优惠，新春优惠预计持续到本月底。

| 119㎡板房实景

| 119㎡户型图

此外，销售还极力推荐客户同步购买车位，产权车位约18万/个起，目前交3万定金可以锁定房源（住宅定金2万+车位定金1万）。

踩盘过程中，陆续有四五组客户到场看房。据悉，客户以大沥本地实业老板和桂城改善客户为主，广州客占比较少。

销售小姐姐说，“这里的四房更好卖一点，所以我们做了几个面积段的四房，都是大四房。”

| 项目人气

萨姐从侧面了解到，从项目与石门教育集团签约后，确定引入公办的石门大沥小学、石门大沥中学后，很多关心教育的桂城家长到此购房。目前两所学校已封顶，预计今年9月投用。

·时代宝龙城：预计3月26日开盘，首批46%单位被预订

另一个全能型大盘就是时代宝龙城，自身规划公立幼儿园和小学，还有一个约9.6万㎡的宝龙广场，预计2024年底开业。另外，还有一个商业地块拟建12栋写字楼。

项目首推1-3栋96-133㎡三至五房，预计3月26日开盘，吹风价3-3.3万/㎡。

| 时代宝龙城项目沙盘

在产品方面，项目瞄准刚需和刚改客户，设置了96㎡和108㎡三房、110㎡和124㎡四房户型。销售小哥说，110㎡横厅四房户型最受年轻人欢迎，因为实用率高，户型通透。

| 110㎡四房板房

| 110㎡四房户型图

为了匹配中高端定价，全屋带大金品牌中央空调、厨电三件套+洗碗机、智能马桶等。连客厅和主卧的背景墙都是交标，相当贴心。

| 客厅和卧室都配备空调

目前，客户冻结3000元即可预选3套心水房源，还可以砸金蛋，有机会赢取千元品牌家电。

从现场展示的预选销控表看，已有45.8%单位被预选，3栋最受欢迎。

与项目高大上的规划相比，销售中心外的村容村貌，可能会形成一些心理抗性。但据周边村民说，这个盘地段不错，希望商场开业后能拉升整个大沥的商业氛围。

| 项目紧邻簕竹口村

统计显示，宝龙商管已在全国开业超80个商场，去年开业项目达18个，数量之多在全国商业排行榜上位列第三名，实力不容小觑（来源：赢商网）。

·龙光天誉：主打改善户型，元宵后涨价2%

如果你更看重眼前的生活氛围，可以看看位于九龙公园旁的龙光天誉，步行到永旺梦乐城、广佛智城都比较方便，周边学校有平地小学、大沥中学等。

未来，桂澜路北延线开通后，从项目去往千灯湖会更便捷。

| 龙光天誉销售中心实景

项目目前在售1栋100-130㎡，以及9栋115-142㎡，售价约2.7-3.5万/㎡。

该盘定位偏改善型，100㎡三房只有1栋两条梯腿，后面楼栋也没有三房了，售价约2.7-2.8万/㎡。目前西南向仅剩2、15、23楼，西北向有一套二楼特价单位，折后2.5万/㎡起。

| 龙光天誉项目沙盘

萨姐算了一套中间楼层的西南向三房，折后总价约277万，单价约2.8万/㎡。如果选择10楼以下西北向单位，总价可以减少17万左右，单价约2.6万/㎡左右。

目前新春优惠减2.1万，再打97折*98折*两个99折。“我们打算元宵后要涨价2%，如果想买建议尽快考虑。” 销售小哥说道。

| 龙光天誉100㎡户型图

| 128㎡板房实景

如果想看四房，118-128㎡均价约3.2万/㎡，138㎡均价约3.3-3.5万/㎡。（现场报价，仅供参考）

该盘的亮点是楼栋呈“一字型”排布，前后视野较好，可望九龙公园，全部户型带长阳台，是龙光擅长的实用户型。踩盘过程中，有两组客户看房，其中一组坐下来洽谈。

| 项目现场人气

预算有限看这里

园林和配套可以共享

如果你的预算有限，不妨看看大沥老城区的建发·德信三堂院，虽然它距离千灯湖中轴有2.7公里，但胜在新中式园林漂亮、罕见16层小高层，性价比高。

·建发·德信三堂院：三房2.3-2.4万/㎡，元宵后取消98折

项目销售中心颜值很高，新中式园林和市场主流的简约现代风格形成鲜明对比。该盘于去年10月首次开放，据代理报告称大沥本地客占90%，预计价格2.2-2.4万/㎡。

| 建发·德信三堂院项目沙盘

| 项目示范区实景

目前，项目仍在售首次推出的1座、14座，户型为94-131㎡三至五房，三房单价约2.3-2.4万/㎡，四房单价约2.5-2.6万/㎡。【户型分析】

新春期间购房，可获限时98折优惠，认筹砸金蛋有机会赢取888元家电三件套，优惠活动持续到2月15日结束。

| 板房实景

教育配套方面，项目配建幼儿园和初中，周边有现有水头小学、城南小学、大镇小学等，步行距离约2-3公里。

去年6月，文华路北延线开通，从项目到禅城中心区更加便捷。但由于项目位于大沥老城，客户主要是大沥本地客，外地客户较少。

·时代金地招商峰睿公馆：性价比之选，三房200万有交易

峰睿公馆是TIC全球创客小镇的组团之一，由招商蛇口操盘，整盘仅3栋住宅，规划342户。

| 峰睿公馆销售中心（原时代天韵销售中心）

项目在售89-107㎡三四房，售价约2.2-2.5万/㎡。最近，项目推出一批特价单位，89㎡三房总价仅200万左右，107㎡做四房，特价房源总价254万起，简直是刚需刚改的救星。【板房分析】

| 89㎡三房户型图

| 107㎡四房户型图

虽然项目规模小，但紧邻创客小镇【云来】组团和规划幼儿园，可以共享大盘配套，还是两梯四户的配置，密度相对较低。

二手价高，交投不活跃

大沥客户倾向买一手

回到前文的问题，既然现在重重调控下，灯湖北延的广州客比例大幅下降，那么谁支撑了房价崛起？萨姐问了多位大沥土著后得出一些答案。

首先，大沥实体经济活跃，很多人做铝材、塑料、内衣等生意，本地村民普遍有自建房，做房东月月收租的大有人在。再加上城市更新，卖地后有分红，俗话说“手中有粮，心中不慌”。

有一批先富起来的大沥人，早年已到千灯湖买房，尝到了城市发展红利。对于他们来说，对居住有较高要求，而且“买房一定要买地标”的想法深入民心。

随着灯湖北延新盘水平提高，他们会考虑改善置业，或给子女购置房产，并带有一点投资心态，先下手为强把家人名额用满。

| 大沥总部企业聚集（来源：@南海发布）

其次，佛山楼市的价值逻辑非有地铁就行，而是靠近广州、靠近千灯湖，而灯湖北延正好占据了先天优势。

千灯湖新房供应紧缺，十年楼龄以内二手价格不菲，普遍在3.5-5万/㎡。由千灯湖带来的溢价效益向四周蔓延，带动灯湖北延、平洲一手房价上涨。

| 千灯湖十年楼龄以内二手房（数据：贝壳）

同时，大沥的二手房价水涨船高，尤其是靠近南海之眼、南海之门等中轴节点的项目，挂牌价在2.7-3.4万/㎡左右。对比之下，新楼盘更具有吸引力，二手交投并不活跃。

再来便是广州28号线，购房者更相信广州的地铁建设速度，只要与“广州”沾边的地铁，能给人更大的想象空间。

总的来说，灯湖北延的想象空间不比三山新城小，但大沥和桂城客居多，销售介绍说辞会更注重说产品和配套，与三山花浓重笔墨描绘美好前景形成鲜明对比。

看完灯湖北延，萨姐感觉三山的房价没有那么贵了，因为灯湖北延也在走高逼格路线，购房门槛不断提高，留给刚需的选择可能越来越少了。

关于灯湖北延，你有什么看法？评论区等你！

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